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某房地产企业工程管理流程的改进探索

作者2019-04-02 09:36未知
第一章绪论
1.1研究背景
    改革开放之后,我国国民经济得到高速发展,房地产业也随之得到发展,近年来,房地产业已成为国民经济的一个重要部分,有着广阔的发展前景。
    在我国,房地产业还是一个新兴的产业。房地产属于第三产业,按照产业结构总体的发展趋势,第三产业的结构在国民经济中的比重会越来越大。我国人口众多,城市化发展加速,房地产业具有长期广阔而稳定的市场。世界各国的经验表明,在人均住宅面积达到30至35m“之前,住房需求会保持旺盛,房地产市场仍有较大的发展空间。
    再者,房地产业的发展对国民经济的发展带动作用很强。房地产业不仅对国民经济的许多部门或行业具有拉动和辐射作用,而且在宏观经济运行中具有较强的乘数效应。房地产业在我国的经济中的地位越来越重要。房地产占GDP比重的不断提高,有力地支撑了国民经济的发展。
    但是,尽管经过二十多年的发展,我国房地产业仍处于粗放型生产发展,在运营和管理方面存在诸多问题。目前的中国房地产繁荣只是由于有了国民经济快速发展,人民收入不断提高,住宅需求持续扩大,房地产市场还很不规范等生产环境造成的,存在一定的泡沫成分。自Zola年起,为了抑制楼价增长过快,我国推行了一系列调控政策,进一步加强房地产市场规范化管理,使得房地产发展环境发生了巨大的改变。有刚性需求的买家大多持观望状态,投资性质的买家因各项限制政策在场外却步。各房地产企业面临着销售成绩不理想,贷款成本上升,融资困难,资金短缺,土地资源减少等问题。房地产市场的严冬己来临。
    与此同时,经济发展全球化不断加快,国外房地产资金正积极筹备涌入中国市场,国内房地产企业开始要与管理完善及经验丰富的国际房地产巨鳄竞争。中国的房地产企业如果不加强管理,提升管理效率,长此以往很难生存下去。
    房地产市场正步入了一个优胜劣汰阶段。我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等问题。如何加强项目管理、规范项目管理流程、把控设计、有效控制成本等问题的研究成为了房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键因素。
1.2问题的提出
    整个房地产开发是一个多专业的系统工程,涉及多个行业领域,其中包括规划建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、经济、金融、营销、园林、管理等。要使房地产项目开发成功.获得预期投资回报,需要以上各专业技术人员的共同参与,并由具备综合能力的高素质管理人才,对房地产开发项目现场的全过程的工程管理进行有效的组织、协调和控制,才能做到在满足市场上的消费者对产品质量等要求的同时,实现企业的盈利目标。
    在整个开发过程中,房地产工程管理是一个重要环节,起关键作用。开发前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划,最终都必须通过由全过程工程管理制造出的最终产品,及建筑物,来实现。
    房地产工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程进行的管理。由于房地产项目施工与安装任务通常是通过招标,委托承包给建筑施工单位来完成的,所以房地产工程管理主要是指以合同管理为手段,运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法,对工程项目建设过程中的各种技术活动和经济活动实施管理,按照国家标准、规范和合同规定的目标。进行严格监督、控制和管理.以确保开发项目总体目标的最终实现。
    工程项目管理主要目标是工程建设如期完成,质量满足国家规范要求及建设单位的深化要求,工程造价成本达到合理水平,杜绝浪费超支现象。即工程进度、质量和造价三方面都得到有效的控制。
    然而,目前有很多项目的造价、进度和质量目标并未得到有效控制,原因是多方面的,主要由以下几方面的原因造成。
    1、房地产企业忽视组织结构模式的重要性,项目管理架构不合理
    长期以来,组织在项目建设中的作用一直得不到足够重视,片面地认为:技术是“硬”的,应该重视;而组织是“软”的,可有可无。因此,无论是在项目决策阶段还是在项目实施阶段,项目决策者或管理者主要考虑的是技术问题.很少或根本没有考虑项目的组织问题。
    2、管理体制中,责任与权力不相匹配
    成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力,在成本管理及项目效益方面对施工企业总经理负责,各业务部门主管及管理人员都应有相应的责任、权力及利益分配相配套的管理体制加以约束和激励。而现行的施工项目成本管理体制,没有很好地将责权利三者结合起来。有些项目部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管,没有形成完善的成本管理体系。比如某项目因技术人员提出科学经济的施工方案,为项目部节省几十万元支出,如对此不进行表彰奖励,就会在一定程度上挫伤技术人员的积极性,不利于进一步的技术开发,也就不利于工程项目的成本管理与控制。
    3、工程质量和成本之间的控制得不到重视
    长期以来,房地产企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系,或者过于强调工程质量,而对工程成本关心不够,或者片面追求经济效益,而忽视质量。
    4、盲目追求工程工期而忽视的工程成本的控制
    工期目标是工程项目管理三大主要目标之一。工程项目都有其特定的工期要求,保证期往往会引起成本的变化。
1.3研究的意义
    国际经验和发展规律表明,当一国人均国民收入达到3 00100。美元时,居民住宅的需求将进入加速增长期。在这一时期内,住宅投资量占国民生产总值的比重较高,且随人均国民生产总值的增加而增长。直至人均国民收入达到800010000美元或以上时,住宅需求才渐趋减少。
    我国房地产业正处于需求加速增长时期,必将蓬勃发展。近几年来,房地产业己经成为国民经济的重要产业。房地产行业的发展对国民经济发展的影响越来越重要。此外,由于我国已加入WTO组织,房地产企业也面临着国外房地产企业的强烈冲击。
    在项目管理被引进我国前的大部分时间里,我国的经济体制还是计划经济体制,管理水平还比较低。我国的市场经济体制建立才刚刚开始,现有的项目管理体制和方法还存在不少问题。
    在房地产开发的整个过程中,房地产项目建设是房地产企业开发中的一个重要环节。工程建设过程包括项目建设准备、招标投标、建设施工和验收交付后使用四个阶段。而在房地产开发项目建设过程中,现场管理是房地产开发项目成功的关键。通过有效的工程建设现场管理,确保项目建设目标有效实现。有效的工程管理的作用如以下几点。
    有效的工程管理能促使项目顺利建设。有效的工程管理能促进各专业管理正常的合作。有效的现场管理能提高社会效益。有效的现场管理能反映出执行了有关法规。
    目前在我国房地产工程项目管理是一门新科学,是一项复杂的工作,如何在发展的市场经济体制下做好房地产项目管理工作,是房地产企业的永远课题。就微观层面来讲,这一课题的研究对房地产企业在激烈的市场竞争中胜出和生存具有理论指导和实践借鉴意义,就宏观层面上来讲,这个课题关系到国家未来经济的发展情况。
1.4国内外研究现状
1.4.1项目管理发展史
    项目管理作为管理学的重要分支学科,发展过程历经了以下几个阶段。
    第一阶段:1960年之前。一般认为,现代项目管理作为管理学的重要分支,最早出现于20世纪30年代的美国,现代项目管理是伴随一些大型建筑工程的施工需求而逐步发展起来的。在二战时期,项目管理己经开始运用到一些航空航天、科学研究、军事工程、规划工程等大型项目当中。
    第二阶段:1960-1985年。在20世纪60年代,美国阿波罗登月计划通过采用现代项目管理方法,证明了项目管理的科学性及其应用价值,同时也使项目管理通过不断实践获得了很大的改进,进一步确立了它在学术界的科学地位。80年代以后,我国开始提出项目管理研究体系,在这期间项目管理开始从一些大型的工业工程管理及军事方面的应用向民营企业工程项目转移并广泛推广,应用范围逐步扩大,而项目管理在世界各国也越来越受到重视。
    第三阶段:1985-1995年。20世纪90年代以后,随着科学技术迅猛发展,在整个管理科学内部出现了一股知识结构重组热潮,项目管理也得以全新的姿态出现在很多企业,包括一些政府部门、各级组织,都认为项目管理是一种新型的管理科学与管理模式。项目管理越来越多的被各行各业广泛应用,项目管理也成为了一个热门的行业与职业,并开始进入普及阶段。
    第四阶段:19%年至今。这个时期是典型的知识经济时代,项目管理在非传统项目环境下取得了巨大的成功,与此同时,社会上各种企业和组织纷纷效仿采用项目管理模式。
1.4.2我国工程项目管理发展历程及应用现状
    建国以来,我国建设工程管理体制的变迁历程,大致经历了3个阶段。
    第一阶段从1953年至20世纪80年代初推行建设单位为主的甲、乙、丙三方制的苏联模式和指挥部方式的自行组建阶段。此阶段由政府在其中起主导作用;
    第二阶段起步于20世纪80年代的鲁布革工程,我国开始对项目管理进行系统研究。和行业实践。在鲁布革工程中,引水系统工程由日本大成公司承建,大成公司派来的仅是一支30人的管理队伍,劳动工人是从中国水电十四局雇用,最后提前4个月竣工且工程质量优良;而相形之下,水电十四局承担的首部枢纽工程却进度迟缓。同样的队伍,所不同的只是管理技术和方式,传统的工程管理模式受到强烈的冲击,布鲁革经验开始在全国推广,继尔开始了一系列工程项目管理体制的改革。相继提出推行项目前期项目经理负责制,建设工程监理制,招标投标制,为我国项目管理的健康发展提供了法律保障。在此阶段,政府主导和推动,市场机制作用逐渐实现;
    第三阶段始于2003年建设部颁发《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》;2004年建设部颁发了《建设工程项目管理试行办法》,此办法是针对从事工程项目管理的企业,受工程项目业主方委托,对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动的企业提出的;2006年新《建设工程项目管理规范》(GB1T50326-2006年)颁布实施。
    在我国,业主组成相应机构自行进行工程项目管理的业主管理模式从五十年代开始一直延续到今天。此种模式下,业主直接和勘察单位、设计单位、施工单位签订合同,由业主自行对工程进度、质量、投资进行控制。但随着国内国外建筑市场的融合,由业主临时组建的项目管理机构,即传统意义所说的指挥部模式,己越来越不适应当前对高水平工程项目管理的需要,而且存在诸多弊端:好的项目管理团队决定着一个项目的成功与否,但好的项目管理团队不是一腻而就的。虽然团队成员也许都是各方的专业人才,但这种临性机构很难在短时间内形成和谐、高效、专业化的管理团队,整体管理效果并不理想。管理的系统化、专业化难以实现:业主代表既项目的决策者通常并不是项目管理专家,决策可能并不内行,甚至是不合理的,但临时性的机构易导致项目管理者的短期行为,重眼前,轻长远;缺少监督约束机制,行政力量过分介入,导致决策及督导失灵。结果是项目管理目标不明确,随意性大;工程项目结束,项目管理机构解散,项目实施过程中的经验、教训随着人员的解散而消失,而不能作为财富积累下来,对以后的工程项目实施有所指导。建设单位自管式,长期以来受过去传统的管理体制制约,国内许多建设单位都设立了自己的基建管理部门,建设项目一直沿用建设单位自管的工程建设管理方式。这种管理体制的弊端在于:缺少监管机制,滋生腐败:机构臃肿,职能重叠,对突发事件不能做出快速应对。
    在我国,工程建筑业是最早应用项目管理的行业之一。早在80年代中期,建筑行业就开始施行项目经理认证考试和持证上岗的制度。只不过,当时项目经理的考察内容并不系统和全面。我国建筑业从80年代就开始实行项目负责制,到现在已经有20多年的时间。20世纪90年代以来,项目管理的应用己经迅速扩展到所有的工业领域,应用范围从单一的项目环境扩展到整个组织环境。房地产行业中的一些大公司从这时起开始尝试运用项日管理的知识来更加科学地管理项吕,取得了不错成绩。当今,大多数地产公司己经认同项目管理在项目实施过程中所起的巨大作用,纷纷通过聘请项目管理咨询公司制定自己的项目管理模式。我国房地产项目管理、建筑业项目管理十几年来已取得重大进展,积累了宝贵的经验。但是,我国项目管理的应用并不成熟和系统,目前质量事故、工期拖延、费用超支等问题仍然不少,在这个领域与发达国家相比还有相当差距。
    长期以来,由于我国项目管理人才缺乏,项目管理水平低下,导致了在工程中资金、人力、质量、进度等方面的严重失控,最后不是无限度地追加投资,就是无条件地赶工期,不可避免地影响到工程质量,甚至造成像巫庆彩虹桥坍塌、九江大堤溃决等严重事故。目前我国的项目管理存在许多问题,缺乏一套在项目管理专业和行业范围内的指导性实施准则,项目管理实施的实践经验缺乏系统的总结和提高:项目管理知识只应用在项日生命周期的某一阶段,而不是项目生命周期的全过程;只重视项目管理的某几个方面如:质量、进度、成本等,而忽略了项目管理的其他一些方面如人力资源管理、风险管理、综合管理等。而且,项目管理的人才培养和资质认定工作在各个领域发展不平衡。某些领域如建筑业进展较快,有些做得较少,有的还是空白,并且较偏重于承包商、监理工程师方面的工作,忽略了对房地产项目管理人员的培训、考核和资质认定。随着中国加入WTO和房地产行业的日益规范化,缺乏有效项目管理的房地产企业将失去其在市场上的核心竞争力。在市场经济的推动下,越来越多的地产商希望运用项目管理知识赚取更多的超额利润。房地产项目管理的研究和应用将会取得更大的成绩,将会更加完善和成熟。
1.5论文研究的内容及结构
1.5.1研究的主要内容
    本论文以H房地产企业的工程管理模式为对象,对其工程工程管理流程进行探讨。本文主要从以下几方面着手研究:(1)探讨工程管理基本理论,研究工程管理目标体系。(2)从实际工作经验出发,运用大量的流程图对H房地产企业工程管理模式及管理流程进行分析,探讨实践中遇到的问题。(3)在大量查阅文献资料的基础上,提出H房地产企业工程项目管理本地化优化建议,并根据此优化改良其工程管理流程。(4)概括总结本论文的研究工作,将优化建议应用于实际案例,总结案例经验,对后续的研究及实践检验指出了新的思路。
1.5.2论文结构
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